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包租8年,8年后可按150%价格回购……宁波这样的单身公寓买着到底


更新时间:2019年11月02日 14:14

天很热,宝龙公馆的销售现场比天还热。


这个位于鄞州印象城斜对面的“40年产权”单身公寓项目,这段时间简直卖疯了……售楼处人满为患,销售人员凌晨时分都还在卖房。


是使了什么绝招吗?


真有!


NO.1


先来看这是个什么样的项目。


宝龙公馆就在鄞州印象城的斜对面、东湖花园小区南侧,靠着地铁3号线钱湖北路站——销售告诉记者,以后从地铁站出来不上地面就可以一直走到公寓。


位置很好,房子呢?


据“宁波市房产交易信息服务网”显示,宝龙公馆总共有400多套办公性质的房源——即“40年产权”的单身公寓,面积基本在46平米上下。


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现场销售人员介绍说,房子按白坯报备,精装交付,含需要另付的精装修费在内,一套总价不超过百万元。


更重要的是,这房子包租8年。


销售:“我们的楼盘总共有12层,从2层到8层为自住公寓,9层到12层基本为酒店式公寓,这几层建议业主把房子包给第三方,用来做酒店运营,租金还是蛮多的。”


记者:“返租的模式是怎么样的?租金怎么收呢?”


销售:“酒店返租需要跟第三方公司签8年。前3年按固定的租金支付给业主,每个月在3100元到3500元左右;从第4年开始,业主可以继续选择收固定租金,也可以选择与酒店方按经营收入五五分成。”


有中介发在朋友圈的对宝龙公馆的介绍,更详尽——

包租8年,8年后可按150%价格回购……宁波这样的单身公寓买着到底



记者算了笔账。


假设一套公寓(含装修)总价95万元,按揭35万、贷10年、利率为基准上浮10%,等额本息,则每月按揭还款额约3800元——每月租金收入再添个几百块,就够还按揭的了。


这么算,买这房子挺划算。


中介所称的8年包租期满后酒店方可以按150%价格回购,如果这也是真的,那就是划算到天上去了……不过,接待我们记者的销售人员对此表示不清楚。


NO.2


位置好,回报好,这么划算的房子,自然是要被抢购的。


这是销售人员凌晨时分发的朋友圈——


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我们记者在售楼处内外看到的景象是,车满为患、人满为患,售楼处里每位销售人员都在卖力地向购房者介绍楼盘情况,楼书都不够用了。


买的人多,卖的人少,我们记者等了许久才终于有一名销售来接待……


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我们记者问了几个购房者,基本都是冲着这单身公寓“售后包租”、租金稳定且可观来的。同时,地段不错、总价不高,也是这公寓吸引人的因素。


那么,把这些单身公寓包租下来做酒店的运营商是谁?如果包租期间酒店经营不好,租金还能有保证吗?


销售回答我们记者,和购房者签包租协议的酒店运营商,是一家叫乐租思寓的公司:


“思寓在鄞州区已经开了十几家店了,经营能力你可以放心。”


通过天眼查,用“乐租思寓”进行检索,记者找到了两家公司,分别为宁波乐租不动产代理有限公司和宁波思寓酒店管理有限公司,两家公司的最大股东为同一人,两家公司注册资本总和为1100万元。


同时,该销售人员告诉记者,在买房后,购房者在签一份购房合同加一份装修合同外,还会再签一份“返租”合同。


至于合同中违约赔偿等内容,该销售人员表示自己并没有看到过“返租”合同,具体也不清楚。


NO.3


事实上,不止是宝龙公馆,近期宁波市场上以“售后包租”、“售后返租”等形式销售的单身公寓项目,还有一些。


位于东部新城的一个公寓项目,包租期10年,每个月租金3000元到3500元左右。销售人员称,10年内租金会根据市场行情增减。


记者注意到,公寓项目的承租方,都是第三方公司。


两家公寓的销售人员都表示,第三方很靠谱,楼盘所剩的房源也不多了,催促记者赶紧下手……


事实上,单身公寓以及商铺等“40年产权”的项目,以“售后包租”、“售后返租”形式来卖,在宁波并不是新冒出来的,十几年前就有很多项目这么干的。


在全国范围内,这么卖的项目也有很多,一度甚是流行。


问题是——


这类房子被承诺的可观的租金回报,真的靠谱吗?


NO.4


是不是靠谱,其实大家网上搜一下,就大概有数了。


在其他城市,类似“售后包租”“售后返租”做酒店、市场的项目,第三方经营公司拖欠租金乃至中途毁约、破产跑路的,不在少数。由此造成的纠纷案例,比比皆是。


我们之前报道过的每月物业费高达9.8元/平方米的宁波波特曼公寓,当时也是承诺返租的公寓。


当时购房者与东港波特曼大酒店公司签了为期12年的返租协议,每年给予业主6.6%的租金回报。


但在12年的返租期尚未结束时,业主便被拖欠租金;返租期结束后,业主们发现自己承担的物业、水电、维修等费用价格太高,房子卖不卖不掉、租也租不出……



包租8年,8年后可按150%价格回购……宁波这样的单身公寓买着到底

相关业内人士表示,此类单身公寓一般包租、返租年限都比较长,这期间承租方或者第三方经营商的经营水平如何、运营情况如何、会发生什么样的变化,很难预料,风险很不可控。


事实上,2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第十一条明确规定:


“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。


房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”


违者,“处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。”


在国家明令禁止的情况下,目前基本看不到开发商直接出面以“售后包租”“售后返租”形式售房,多是引入第三方公司“包租”,打政策的擦边球。


不管如何,海泰律师事务所周荣伟律师表示,这样的模式存在一定的风险,例如承租方经营不善,购房者就无法得到相应的租金回报等。


周律师建议,购房者事先应关注合同中是否有“开发商对承租方的经营风险承担担保责任”之类的条款,以便日后出现问题时,能够维护自己的权益。


来源 现代金报 记者 李华光